Wer als Nicht-Resident in Spanien eine Immobilie finanzieren möchte, merkt schnell:
Spanische Banken prüfen im Jahr 2026 strukturierter und detaillierter denn je. Ziel ist es, Einkommen, Vermögen und finanzielle Stabilität klar, nachvollziehbar und vergleichbar darzustellen – insbesondere bei Käufern, die in Deutschland steuerpflichtig sind.
Eine gute Vorbereitung entscheidet dabei nicht nur über die Geschwindigkeit der Zusage, sondern oft auch über Konditionen und Verhandlungsspielraum. Damit Sie genau wissen, welche Unterlagen wirklich relevant sind und wie Sie sich optimal auf die Finanzierungsprüfung vorbereiten, finden Sie hier die kompakte Übersicht aller Anforderungen.
👉 Die folgende Infografik zeigt Ihnen auf einen Blick, welche Dokumente spanische Banken 2026 für eine Finanzierungsbestätigung (Pre-Approval) erwarten – und worauf es besonders ankommt.
Hier ist die Checkliste für Ihre „deutsche Gründlichkeit":
1. Persönliche Dokumente
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis: (Kopie aller Seiten).
- NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero): Das wichtigste Dokument. Ohne die (weiße) NIE geht bei der Bank nichts.
- Schufa-Auskunft: Aktuell und lückenlos (oft verlangen spanische Banken eine beglaubigte Übersetzung oder eine Erklärung der Codes).
2. Einkommensnachweise (Angestellte)
- Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen: Zum Nachweis des aktuellen Einkommens.
- Der letzte Einkommensteuerbescheid: Als Nachweis der jährlichen Gesamteinkünfte.
- Arbeitsvertrag: Idealerweise mit einer Bestätigung des Arbeitgebers, dass das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist.
- Rentenbescheid: Falls Sie bereits im Ruhestand sind oder kurz davor stehen.
3. Einkommensnachweise (Selbstständige/Unternehmer)
- Einkommensteuerbescheide der letzten 2 Jahre.
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA): Aktuell und vom Steuerberater unterschrieben.
- Handelsregisterauszug: Um die Existenz und Ihre Beteiligung am Unternehmen zu belegen.
4. Vermögen und Verbindlichkeiten
- Kontoauszüge der letzten 3 bis 6 Monate: Die Bank prüft hier das „Spending-Verhalten" und die Liquidität für die Anzahlung (Eigenkapital).
- Nachweis über Eigenkapital: In Spanien finanzieren Banken für Nicht-Residenten meist nur 60 % bis 70 % des Schätzwerts. Sie müssen also nachweisen, dass Sie die restlichen 30 % plus ca. 10-12 % Erwerbsnebenkosten flüssig haben.
- Bestehende Kredite: Aufstellung über laufende Darlehen (Auto, Immobilien in Deutschland) inklusive Ratenhöhe.
5. Immobilienspezifische Unterlagen (falls Objekt schon im Visier)
- Nota Simple: Der aktuelle Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate).
- Reservierungsvertrag: Falls bereits vorhanden.
Wichtige Format-Vorgaben für 2026:
Übersetzungen: Viele spanische Banken akzeptieren mittlerweile Dokumente auf Englisch. Sind sie jedoch nur auf Deutsch, benötigen Sie eine beeidigte Übersetzung (Traducción Jurada).
Digitaler Workflow: Nutzen Sie digitale Signaturen oder PDF-Zertifikate. Die deutschen Banken stellen diese oft direkt im Online-Banking bereit, was den Prozess in Spanien massiv beschleunigt.
Der „Pro-Tipp" für den Vorsprung:
Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater ein kurzes, einseitiges Dokument auf Englisch oder Spanisch erstellen, das Ihr Netto-Jahreseinkommen und Ihr Netto-Vermögen zusammenfasst. Dieses „Management Summary" Ihrer Finanzen macht es dem spanischen Sachbearbeiter extrem leicht, Sie sofort in die Kategorie „Top-Käufer" einzustufen.