Kann ein Deutscher in Spanien eine Immobilie kaufen?
Die kurze Antwort lautet: Ja. Für deutsche Käufer ist der Immobilienkauf in Spanien 2026 dank EU-Freizügigkeit weiterhin unkompliziert. Wer jedoch sicher, steuerlich sauber und strategisch investieren möchte, sollte die aktuellen Rahmenbedingungen kennen. Gerade für Nicht-Residenten entscheidet eine gute Vorbereitung über Kosten, Geschwindigkeit und langfristige Sicherheit.
In diesem Leitfaden teile ich meine Praxiserfahrungen aus dem Immobilienmarkt Spanien 2026 und zeige, warum deutsche Käufer mit Struktur, Planung und Transparenz klare Vorteile haben.
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1. Warum Spanien? Vom Urlaubsdomizil zur Immobilieninvestition
Spanien hat sich vom klassischen Ferienland zu einem der gefragtesten Standorte für Immobilieninvestitionen deutscher Käufer entwickelt. Drei Gründe stehen 2026 im Vordergrund:
- Lifestyle & Lebensqualität: Rund 300 Sonnentage, mediterranes Klima und stabile Infrastruktur.
- Altersvorsorge: Eine deutsche Rente reicht an der Costa Blanca oder in anderen beliebten Regionen oft deutlich weiter.
- Workation & Homeoffice: Glasfaseranschlüsse machen das Arbeiten aus Spanien dauerhaft möglich.
Der Immobilienkauf in Spanien ist damit nicht mehr nur eine emotionale Entscheidung, sondern Teil einer langfristigen Vermögensstrategie.
2. Die grüne NIE: Pflicht für längeren Aufenthalt
Für den Immobilienkauf in Spanien benötigen deutsche Käufer kein Visum. Wer sich jedoch länger als 180 Tage im Jahr aufhält, braucht das Certificado de Registro (grüne NIE).
Wichtig für 2026:
- Die spanischen Behörden akzeptieren keine Krankenversicherungen mit Selbstbeteiligung.
- Das Einkommen bzw. Guthaben muss ausreichend sein (Richtwert: ca. 9.000–10.000 €, abhängig vom IPREM-Index).
Eine frühzeitige Prüfung der Unterlagen durch einen Gestor vermeidet Verzögerungen und Ablehnungen.
3. Fallstudie: Warum Vorbereitung den Zuschlag sichert
In stark nachgefragten Regionen wie Alicante oder Estepona entscheidet oft die Geschwindigkeit. Ein Beispiel aus der Praxis:
Drei Kaufinteressenten, ein Objekt. Während andere Käufer noch ihre Finanzierung klärten, konnte ein deutscher Käufer mit einer Finanzierungsbestätigung (Pre-Approval) auftreten.
Ergebnis:
- Zuschlag trotz leicht niedrigerem Angebot
- Verkäufer entschied sich für maximale Transaktionssicherheit
Fazit: Weiße NIE, spanisches Bankkonto und Pre-Approval sollten vor der ersten Besichtigung vorbereitet sein. Hier lesen Sie, wie Sie die NIE Nummer schon in Deutschland beantragen können: https://www.casabien.de/beantragung-einer-auslaenderidentitaetsnummer-in-deutschland/
4. Steuern beim Immobilienkauf in Spanien 2026
Spanien ist steuerlich attraktiv, aber komplex – insbesondere für Nicht-Residenten.
Vermögenssteuer
- In der Comunidad Valenciana liegt der Freibetrag seit Ende 2025 bei 1.000.000 €.
- Auch wenn keine Steuer anfällt, besteht häufig eine Deklarationspflicht (Modelo 714).
Grunderwerbsteuer (ITP)
- Ab Juni 2026 sinkt die ITP in Valencia von 10 % auf 9 % (bis 1 Mio. € Kaufpreis).
- Gute Planung kann hier mehrere tausend Euro sparen.
5. Rechtliche Sicherheit: Warum ein Anwalt unverzichtbar ist
Ein häufiger Irrtum deutscher Käufer: Der spanische Notar prüft nicht alle rechtlichen Aspekte wie in Deutschland. Diese Aufgabe übernimmt der Abogado.
Er prüft u. a.:
- Nota Simple (Eigentum & Belastungen)
- Baugenehmigungen
- Legalisierung von An- und Umbauten
Gerade weil in Spanien Eigentum und baurechtlicher Zustand getrennt betrachtet werden, ist diese Prüfung entscheidend für einen sicheren Immobilienkauf.
Fazit: Immobilienkauf Spanien 2026 – sicher mit Vorbereitung
Der Immobilienkauf in Spanien 2026 ist für deutsche Käufer kein risikofreies, aber ein sehr gut kalkulierbares Investment. Wer steuerliche Regeln kennt, Unterlagen vorbereitet und mit lokalen Experten arbeitet, nutzt Spanien als stabile Sachwertanlage und langfristige Kapitaldiversifikation.
➡️ Mehr Informationen zur Finanzierung finden Sie hier: https://www.casabien.de/benoetigen-sie-eine-hypothek-so-gehts/